quarta-feira, 17 de fevereiro de 2010
quinta-feira, 11 de fevereiro de 2010
INVENTÁRIOS
O novo Código Civil possibilitou a elaboração de inventários em cartórios, desde que não haja herdeiros menores ou outras restrições impostas pela lei, o que facilitou e deu maior agilidade a este processo.
Não obstante esta facilidade, ou seja a simples presença dos herdeiros legais frente ao cartorário munidos dos documentos exigidos para tal, a presença de uma advogado se faz necessária em qualquer circunstância para validação do inventário.
Se não for possível inventariar em cartório, o processo legal continua sendo feito através da justiça e também, naturalmente, exige-se a contratação de um inventariante.
Ocorre que em qualquer das duas situações hoje existentes, as custas de um advogado experiente e eficiente são elevadas.
Estas custas naturalmente dependem de cada advogado, suas relações com a família, o trabalho a ser despendido pelo profissional, além de outras.
O normal neste tipo de trabalho, que a grande maioria dos advogados cobra, é de pelo menos 5% sobre o valor do patrimonio levantado, ou um valor fixo se o patrimônio for pequeno, e que fara parte da partilha.
Não é todavia o percentual cobrado pela Dra. Rosicler Antunes, especializada neste assunto que estabeleceu seus honorários em 2% apenas sobre o valor do patrimônio levantado, criando, desta forma, um diferencial neste mercado, ou uma taxa fixa bastante competitiva quando o parimônio for pequeno.
Sendo uma matéria de interesse também para o mercado imobiliário, entendi ser de utilidade pública postar esta informação, posto que muitas vezes nos deparamos com herdeiros interessados em vender os imóveis de herança e que ficam impossibilitados de faze-lo por não terem feito a partilha legal, normalmente por dificuldades de pagar os honorários cobrados pelos profissionais desta área, ou até mesmo pelo desconhecimento técnico do assunto.
A Dra. Rosicler Antunes, da Antunes Advogacia, escritório constituido de profissionais aptos para esta função legal, atende pelo teliefone 041 3018-5999 ou e.mail adv.rosiantunes@hotmail.com
Não obstante esta facilidade, ou seja a simples presença dos herdeiros legais frente ao cartorário munidos dos documentos exigidos para tal, a presença de uma advogado se faz necessária em qualquer circunstância para validação do inventário.
Se não for possível inventariar em cartório, o processo legal continua sendo feito através da justiça e também, naturalmente, exige-se a contratação de um inventariante.
Ocorre que em qualquer das duas situações hoje existentes, as custas de um advogado experiente e eficiente são elevadas.
Estas custas naturalmente dependem de cada advogado, suas relações com a família, o trabalho a ser despendido pelo profissional, além de outras.
O normal neste tipo de trabalho, que a grande maioria dos advogados cobra, é de pelo menos 5% sobre o valor do patrimonio levantado, ou um valor fixo se o patrimônio for pequeno, e que fara parte da partilha.
Não é todavia o percentual cobrado pela Dra. Rosicler Antunes, especializada neste assunto que estabeleceu seus honorários em 2% apenas sobre o valor do patrimônio levantado, criando, desta forma, um diferencial neste mercado, ou uma taxa fixa bastante competitiva quando o parimônio for pequeno.
Sendo uma matéria de interesse também para o mercado imobiliário, entendi ser de utilidade pública postar esta informação, posto que muitas vezes nos deparamos com herdeiros interessados em vender os imóveis de herança e que ficam impossibilitados de faze-lo por não terem feito a partilha legal, normalmente por dificuldades de pagar os honorários cobrados pelos profissionais desta área, ou até mesmo pelo desconhecimento técnico do assunto.
A Dra. Rosicler Antunes, da Antunes Advogacia, escritório constituido de profissionais aptos para esta função legal, atende pelo teliefone 041 3018-5999 ou e.mail adv.rosiantunes@hotmail.com
sábado, 6 de fevereiro de 2010
MUDANDO DE ASSUNTO - OU SERÁ QUE NÃO?
Não, porque o assunto tem tudo a ver com o mercado imobiliario. O mau uso do dinheiro público.
Há dias estava pensando no assunto quando lí esta semana no blog do meu amigo Vicente, a sua indignação pelo financiamento pelos governos federal e estadual dos estádios brasileiros para a copa do mundo de 2014. Aquilo que deveria ser atribuição da inciativa privada(inclusive dos estádios públicos), dos clubes e entidades responsáveis pelo esporte bretão e também de outros esportes,pois estádios não devem ser exclusivos para competições futebolisticas,contrariando o que foi afirmado pelas autoridades quando o Brasil foi escolhido para sediar a copa e posteriormente as olimpíadas, seriam atribuição dos clubes apoiados pela iniciativa privada. O governo seria responsável pela infraestrutura necessária de transportes, vias de acesso, telecomunicações, enfim todos os facilitadores que ficariam para uso da população após os jogos.
E o que isto tem a ver com o mercado imobiliário? Tudo, pois este dinheiro seria muito melhor aplicado em moradias para a população carente, a desfavelização das cidades, a melhoria da infra estrutura de esgotos, lixo, água,vias públicas, calçadas que são as piores do mundo, e até mesmo de indenizações de áreas indevidamente ocupadas, onde deveriam haver espaços para vazantes de rios e riachos e que hoje causam enormes prejuizos a cidades como São Paulo, Rio e outras tantas pelo Brasil afora.
Ainda que estas áreas sejam resultado de invasões, ocorreram pelo descaso do poder público para sua ocupação (ou conivência), demonstrando total falta de planejamento urbanistico, onde o único interesse é o voto e a manutenção do poder de prefeitos,vereadores, e demais entes públicos.
É triste e desolador deparamos com este tipo de notícia que nos faz sentir, parafraseando meu amigo Vicente, verdadeiros "idiotas", que trabalhamos 5 meses em cada ano para pagar impostos e vemos parte deles serem desviados para construção de estadios monumentais, que são necessários sem dúvida, mas cuja competencia e interesse maior seriam dos clubes. E o que é pior: para serem entregues após os eventos programados aos clubes falidos, tal qual o foi o estádio construido no Rio (Engenhão) e entregue a um time de futebol falido e que pouco cuida da sua manutenção e faz uso inadequado do mesmo.E o povão fica feliz, pois é inebriado pelo ópio do povo, na sua mais alta dose, sem perceber que quem paga a conta é ele.
E o que é ainda pior: quando a obra é governamental, se pela iniciativa privada custaria R$100, vai "custar" R$ 200, e é facil entender porque (comissões por fora, orçamentos mau feitos e tendenciosos, desvios de toda natureza), e quem paga somos nós contribuintes idiotas.
Enquanto não houver a plena conciência de todos nós que quem deve mandar neste país somos nós contribuintes, e que nossos representantes são meros representantes e não podem fazer o que querem, a situação deste país será sempre a mesma, senão pior.
quinta-feira, 4 de fevereiro de 2010
Preço de Custo - Perguntas Frequentes
1- Quando se adere a uma associação proconstrução estou comprando um imóvel?
R: Como foi dito em materias anteriores publicadas neste blog, não existe relação de compra e venda entre a associação e o aderente, isto é, ambos fazem parte de uma mesmo lado da moeda, qual seja, a associação congrega um grupo de associados com um objetivo comum que é a viabilização de um empreendimento, onde cada aderente paga o valor correspondente a unidade que escolheu na adesão, suas áreas comuns correspondentes e a fração ideal do terreno.
2- Há juros?
R: Não, apenas atualizações dos valores orçados, pelo CUB (Custo Unitário Basico da construção civil), fornecido pelo Sinduscon ( Sindicato da Construção Civil)que atualiza os custos dos materiais de construção e a mão de obra do setor.
3-Qual o prazo de entrega de um empreendimento a preço de custo? Ele pode ser alterado?
R: O Prazo é o estabelecido no cronograma proposto e aprovado em assembléia de constituição da associação. Como o cronograma é decorrente do fluxo de caixa os associados podem antecipar, postergar ou cumprir o inicialmente previsto. Sendo cumprido, a obra se viabilizará no prazo previsto. Normalmente os prazos são de 24, 30 ou 36 meses, de acordo com o padrão construtivo, de forma a não sobrecarregar o desembolso mensal de cada associado. Desta forma, se houver concenso de todos, poderá ser aprovada em assembléia antecipação de recursos de forma a que se antecipe a entrega prevista inicialmente. De qualquer forma, todos estes atos devem estar previamente definidos nas atas de constituição ou assembléias posteriores com maioria absoluta de aprovação.
4- Se deixar de pagar ou atrasar as parcelas mensais por alguma dificuldade pessoal o que acontece?
R: A inadimplencia e suas penalidades deverão estar previstas nos estatutos da associação bem como no Contrato de Adesão e em conformidade com a legislação pertinente. O normal é que se um aderente atrase 3 parcelas consecutivas ou alternadas será excluido da associação e a sua unidade correspondente repassada a um terceiro que assume os compromissos da mesma até a conclusão da obra, seja através de leilão público, seja através de simples repasse por exclusão. Esta situação porém, é extrema e evitada posto que a inadimplencia pode afetar o fluxo de caixa e consequentemente o cronograma construtivo. O ideal é que se o aderente encontrar dificuldade no pagamento das parcelas, comunicar-se com o conselho gestor e reformular as condições até que sua situação se normalize e reprograme suas obrigações, ou ainda, transferir sua unidade a terceiros antes que fique numa situação de inadimplencia, podendo receber as quantias que pagou até aquuele momento e o novo aderente assuma as parcelas vincendas perante a associação ( sempre com a anuência da mesma).
Para se evitar este tipo de situação a associação procura aceitar aderentes que efetivamente possuam capacidade financeira para tal, ainda que por simples declaração do interessado, constituindo grupos homogeneos e não com aventureiros.
No caso de exclusão, de qualquer forma, o excluido receberá os valores pagos corrigidos pelo memso indice de atualização das suas parcelas, ao final do empreendimento ou após a adesão de substituto, no mesmo prazo que pagou, e deduzidas as multas previstas e os valores não componentes da obra propriamente dita, ou não reembolsáveis ( comissões, despesas de registro etc).
5- Tenho que aceitar os acabamentos previstos no orçamento para a minha unidade?
R: O orçamento é elaborado de acordo com o memorial descritivo aprovado em assembléia de constituição.Portanto o orçamento deve refletir estes custos de forma a viabilizar a construção conforme previsto. Entretanto, cada aderente terá o direito de personalizar sua unidade pagando os adicionais que incorporar ao seu imóvel desde que não comprometa a estrutura do prédio e no momento previsto para esta personalização, de forma a não atrapalhar o fluxo construtivo do predio e das demais unidades. Ainda que o orçamento seja elaborado com base em um memorial descritivo, em cada etapa da obra é realizada uma assembléia que escolhe os itens de acabamento ( revestimentos, pisos, louças, etc) posto que o mercado fornecedor destes materiais é muito dinâmico e sempre surgem novos materiais com melhores padrões técnicos e de qualidade, bem como os inicialmente previstos podem sair de linha de fabricação antes do momento da sua utilização ( dai normalmente se utilizar a expressão " ou similar" no memorial descritivo). Esta é outra vantagem do sistema de construção associativo, pois a obra é sua e não de um incorporador ou de uma construtora, que normalmente não permite esta personalização ou permite apenas depois que foi concedido o "habite-se", representando maior custo para o comnprador que demolirá o que foi construido para adequar à sua necessidade ou gosto pessoal.
R: Como foi dito em materias anteriores publicadas neste blog, não existe relação de compra e venda entre a associação e o aderente, isto é, ambos fazem parte de uma mesmo lado da moeda, qual seja, a associação congrega um grupo de associados com um objetivo comum que é a viabilização de um empreendimento, onde cada aderente paga o valor correspondente a unidade que escolheu na adesão, suas áreas comuns correspondentes e a fração ideal do terreno.
2- Há juros?
R: Não, apenas atualizações dos valores orçados, pelo CUB (Custo Unitário Basico da construção civil), fornecido pelo Sinduscon ( Sindicato da Construção Civil)que atualiza os custos dos materiais de construção e a mão de obra do setor.
3-Qual o prazo de entrega de um empreendimento a preço de custo? Ele pode ser alterado?
R: O Prazo é o estabelecido no cronograma proposto e aprovado em assembléia de constituição da associação. Como o cronograma é decorrente do fluxo de caixa os associados podem antecipar, postergar ou cumprir o inicialmente previsto. Sendo cumprido, a obra se viabilizará no prazo previsto. Normalmente os prazos são de 24, 30 ou 36 meses, de acordo com o padrão construtivo, de forma a não sobrecarregar o desembolso mensal de cada associado. Desta forma, se houver concenso de todos, poderá ser aprovada em assembléia antecipação de recursos de forma a que se antecipe a entrega prevista inicialmente. De qualquer forma, todos estes atos devem estar previamente definidos nas atas de constituição ou assembléias posteriores com maioria absoluta de aprovação.
4- Se deixar de pagar ou atrasar as parcelas mensais por alguma dificuldade pessoal o que acontece?
R: A inadimplencia e suas penalidades deverão estar previstas nos estatutos da associação bem como no Contrato de Adesão e em conformidade com a legislação pertinente. O normal é que se um aderente atrase 3 parcelas consecutivas ou alternadas será excluido da associação e a sua unidade correspondente repassada a um terceiro que assume os compromissos da mesma até a conclusão da obra, seja através de leilão público, seja através de simples repasse por exclusão. Esta situação porém, é extrema e evitada posto que a inadimplencia pode afetar o fluxo de caixa e consequentemente o cronograma construtivo. O ideal é que se o aderente encontrar dificuldade no pagamento das parcelas, comunicar-se com o conselho gestor e reformular as condições até que sua situação se normalize e reprograme suas obrigações, ou ainda, transferir sua unidade a terceiros antes que fique numa situação de inadimplencia, podendo receber as quantias que pagou até aquuele momento e o novo aderente assuma as parcelas vincendas perante a associação ( sempre com a anuência da mesma).
Para se evitar este tipo de situação a associação procura aceitar aderentes que efetivamente possuam capacidade financeira para tal, ainda que por simples declaração do interessado, constituindo grupos homogeneos e não com aventureiros.
No caso de exclusão, de qualquer forma, o excluido receberá os valores pagos corrigidos pelo memso indice de atualização das suas parcelas, ao final do empreendimento ou após a adesão de substituto, no mesmo prazo que pagou, e deduzidas as multas previstas e os valores não componentes da obra propriamente dita, ou não reembolsáveis ( comissões, despesas de registro etc).
5- Tenho que aceitar os acabamentos previstos no orçamento para a minha unidade?
R: O orçamento é elaborado de acordo com o memorial descritivo aprovado em assembléia de constituição.Portanto o orçamento deve refletir estes custos de forma a viabilizar a construção conforme previsto. Entretanto, cada aderente terá o direito de personalizar sua unidade pagando os adicionais que incorporar ao seu imóvel desde que não comprometa a estrutura do prédio e no momento previsto para esta personalização, de forma a não atrapalhar o fluxo construtivo do predio e das demais unidades. Ainda que o orçamento seja elaborado com base em um memorial descritivo, em cada etapa da obra é realizada uma assembléia que escolhe os itens de acabamento ( revestimentos, pisos, louças, etc) posto que o mercado fornecedor destes materiais é muito dinâmico e sempre surgem novos materiais com melhores padrões técnicos e de qualidade, bem como os inicialmente previstos podem sair de linha de fabricação antes do momento da sua utilização ( dai normalmente se utilizar a expressão " ou similar" no memorial descritivo). Esta é outra vantagem do sistema de construção associativo, pois a obra é sua e não de um incorporador ou de uma construtora, que normalmente não permite esta personalização ou permite apenas depois que foi concedido o "habite-se", representando maior custo para o comnprador que demolirá o que foi construido para adequar à sua necessidade ou gosto pessoal.
sexta-feira, 29 de janeiro de 2010
DIFERENÇAS ENTRE INCORPORADORAS E ASSOCIAÇÕES
A INCORPORADORA é uma empresa com fins lucrativos que negocia unidades autônomas de um determinado empreendimento em construção. Neste caso, quando se adquire uma unidade de um determinado empreendimento se estabelece um CONTRATO DE COMPRA E VENDA entre as partes e a incorporadora se responsabiliza juridica e tecnicamente pelo resultado final do empreendimento ( a entrega do empreendimento e suas respctivas unidades habitacionais ou comerciais)após o habite-se. Uma ASSOCIAÇÃO, é uma instituição prevista em lei sem fins lucrativos que organiza e administra um grupo de associados que são os incorporadores e juntos empreendem um determinado imóvel. Neste caso não existe relação de compra e venda e consequentemente de consumo, ou seja, uma associação não vende um empreendimento para um comprador, e sim os seus associados constroem, viabilizam um empreendimento. A propriedade do imóvel pertence a seus associados. Desta forma, uma incorporadora visa obter lucro com o seu empreendimento, desenbolsa recursos próprios antecipadamente ou faz captação destes recursos no sistema bancário e estes custos são repassados aos compradores o que aumenta significativamente o preço final da unidade adquirida.
Em ambos os sistema não é permitido pela legislação a cobrança de indexadores financeiros durante a fase construtiva, ou seja, somente é permitida a atualizaçao dos preços do contrato firmado por correção dos indices da construção civil, quais sejam, o CUB (CUSTO UNITÁRIO BASICO DA CONSTRUÇÃO CIVIL- CORRESPONDENTE A UMA CESTA DE MATERIAIS, INSUMOS E MÃO DE OBRA DA REGIÃO- ATUALIZADOS MENSALMENTE) ou INCC ( INDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL- TAMBÉM COSNTITUIDO PELA VARIAÇÃO DOS CUSTOS DA CONSTRUÇÃO EM NIVEL NACIONAL) Muitas incorporadoras ou construtores independentes todavia, cobram juros antes da entrega da obra ( 1,00 ou 1,5% ao mês mais um fator de correção TR, IGPM etc) o que é ilegal e lesivo, podendo ser contestados juridicamente. O que os incoproradores e construtores independentes podem é atualizar os preços das unidades não comercializadas mediante a atualização das suas tabelas de vendas.
Somente com este comparativo chega-se a conclusão das vantagens comparativas entre a compra de um imóvel diretamente de um incorporador e através de uma entidade com finalidade específica ( associação)desde que, evidentemente, o aderente a uma associação possua capacidade financeira de arcar com os desembolsos mensais programados para a consecução dos objetivos da associação. Que vale a pena, vale, e muito!
Em ambos os sistema não é permitido pela legislação a cobrança de indexadores financeiros durante a fase construtiva, ou seja, somente é permitida a atualizaçao dos preços do contrato firmado por correção dos indices da construção civil, quais sejam, o CUB (CUSTO UNITÁRIO BASICO DA CONSTRUÇÃO CIVIL- CORRESPONDENTE A UMA CESTA DE MATERIAIS, INSUMOS E MÃO DE OBRA DA REGIÃO- ATUALIZADOS MENSALMENTE) ou INCC ( INDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL- TAMBÉM COSNTITUIDO PELA VARIAÇÃO DOS CUSTOS DA CONSTRUÇÃO EM NIVEL NACIONAL) Muitas incorporadoras ou construtores independentes todavia, cobram juros antes da entrega da obra ( 1,00 ou 1,5% ao mês mais um fator de correção TR, IGPM etc) o que é ilegal e lesivo, podendo ser contestados juridicamente. O que os incoproradores e construtores independentes podem é atualizar os preços das unidades não comercializadas mediante a atualização das suas tabelas de vendas.
Somente com este comparativo chega-se a conclusão das vantagens comparativas entre a compra de um imóvel diretamente de um incorporador e através de uma entidade com finalidade específica ( associação)desde que, evidentemente, o aderente a uma associação possua capacidade financeira de arcar com os desembolsos mensais programados para a consecução dos objetivos da associação. Que vale a pena, vale, e muito!
quinta-feira, 28 de janeiro de 2010
CAIXA AUMENTA RECURSOS PARA FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS
Orçamento do banco estatal para financiar a compra de imóveis vai ser revisto a cada trimestre
A Caixa Econômica Federal começa o ano com R$ 50 bilhões disponíveis para o financiamento de imóveis. E esse valor ainda pode subir nos próximos meses, pois o banco estatal pretende rever trimestralmente a meta para o setor de habitação para melhor atender a demanda do mercado.
No início de 2009, a meta da Caixa era terminar o ano com R$ 23 bilhões emprestados para a aquisição de imóveis residenciais, mas chegou a dezembro com o volume recorde de R$ 47,05 bilhões, um crescimento de 102% em relação ao ano anterior.
Para o vice-presidente de governo da Caixa, Jorge Hereda, a meta inicial de 2010 certamente será superada porque o ano já começou aquecido. De acordo com Hereda, este mês, o site da Caixa tem registrado uma média de 145 mil simulações de financiamento por dia, número que só perde para o período de lançamento do programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, em abril e maio do ano passado, que teve 164 mil simulações por dia.
No ano passado, a Caixa financiou a aquisição de 896.762 imóveis em todo o País, dos quais 467.143 são unidades novas. Quanto à origem dos recursos, 51% vieram do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), 47% do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), 1% da linha de FGTS para a compra de material de construção e 1% de outras fontes.
Segundo Hereda, a participação da Caixa no mercado de financiamento imobiliário passou de 50% em 2008 para 71% em 2009. As outras instituições financeiras reduziram as operações nessa área por causa do crise econômica internacional. “Mas se esse market share for mantido, há um problema no mercado, pois não é bom apenas uma instituição financiar a habitação no País”, diz.
Para o estado de São Paulo, a expectativa inicial para empréstimo é um montante de mais de R$ 12 bilhões. “Fechamos com R$ 12,2 bilhões em 2009 e desse patamar é que vamos partir neste ano”, afirma Valter Nunes, superintendente regional paulista da Caixa. Em 2008, volume de recursos emprestados para a compra da casa própria foi de R$ 6,54 bilhões.
No ano passado, 181.217 imóveis foram financiados, sendo que o FGTS participou de 67.185 contratos, um valor total de R$ 4,6 bilhões. Os recursos da poupança (SBPE) somaram R$ 6,4 bilhões para 96.134 unidades. Já 17.898 imóveis utilizaram outras formas de recurso e totalizaram R$ 976 milhões.
A taxa de inadimplência ficou em 1,4% dos contratos ativos em dezembro. Em outubro, esse índice era de 2,1%. “Quando mais a carteira cresce, menor é a taxa de inadimplência. Mas acreditamos que 2% é um índice aceitável pela Caixa”, afirma o vice-presidente de governo do banco.
Programa
A Caixa também tem a meta de chegar a 1 milhão de imóveis financiados pelo programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, patamar estabelecido no lançamento do programa em abril do ano passado pelo governo federal. Em 2009, foram 275.528 contratos fechados, um total de R$ 14,08 bilhões em crédito. “Até maio teremos propostas suficiente para atingir essa meta”,diz Hereda.
A Caixa recebeu 656.368 propostas de unidades para serem incluídas no programa em todo o País, o que soma um valor de R$ 39,08 bilhões. Dessas, há 294.338 em prospecção. A maior parte é para o público com renda entre zero e três salário mínimos.
*com informações publicadas no Jornal da Tarde
A Caixa Econômica Federal começa o ano com R$ 50 bilhões disponíveis para o financiamento de imóveis. E esse valor ainda pode subir nos próximos meses, pois o banco estatal pretende rever trimestralmente a meta para o setor de habitação para melhor atender a demanda do mercado.
No início de 2009, a meta da Caixa era terminar o ano com R$ 23 bilhões emprestados para a aquisição de imóveis residenciais, mas chegou a dezembro com o volume recorde de R$ 47,05 bilhões, um crescimento de 102% em relação ao ano anterior.
Para o vice-presidente de governo da Caixa, Jorge Hereda, a meta inicial de 2010 certamente será superada porque o ano já começou aquecido. De acordo com Hereda, este mês, o site da Caixa tem registrado uma média de 145 mil simulações de financiamento por dia, número que só perde para o período de lançamento do programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, em abril e maio do ano passado, que teve 164 mil simulações por dia.
No ano passado, a Caixa financiou a aquisição de 896.762 imóveis em todo o País, dos quais 467.143 são unidades novas. Quanto à origem dos recursos, 51% vieram do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), 47% do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), 1% da linha de FGTS para a compra de material de construção e 1% de outras fontes.
Segundo Hereda, a participação da Caixa no mercado de financiamento imobiliário passou de 50% em 2008 para 71% em 2009. As outras instituições financeiras reduziram as operações nessa área por causa do crise econômica internacional. “Mas se esse market share for mantido, há um problema no mercado, pois não é bom apenas uma instituição financiar a habitação no País”, diz.
Para o estado de São Paulo, a expectativa inicial para empréstimo é um montante de mais de R$ 12 bilhões. “Fechamos com R$ 12,2 bilhões em 2009 e desse patamar é que vamos partir neste ano”, afirma Valter Nunes, superintendente regional paulista da Caixa. Em 2008, volume de recursos emprestados para a compra da casa própria foi de R$ 6,54 bilhões.
No ano passado, 181.217 imóveis foram financiados, sendo que o FGTS participou de 67.185 contratos, um valor total de R$ 4,6 bilhões. Os recursos da poupança (SBPE) somaram R$ 6,4 bilhões para 96.134 unidades. Já 17.898 imóveis utilizaram outras formas de recurso e totalizaram R$ 976 milhões.
A taxa de inadimplência ficou em 1,4% dos contratos ativos em dezembro. Em outubro, esse índice era de 2,1%. “Quando mais a carteira cresce, menor é a taxa de inadimplência. Mas acreditamos que 2% é um índice aceitável pela Caixa”, afirma o vice-presidente de governo do banco.
Programa
A Caixa também tem a meta de chegar a 1 milhão de imóveis financiados pelo programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, patamar estabelecido no lançamento do programa em abril do ano passado pelo governo federal. Em 2009, foram 275.528 contratos fechados, um total de R$ 14,08 bilhões em crédito. “Até maio teremos propostas suficiente para atingir essa meta”,diz Hereda.
A Caixa recebeu 656.368 propostas de unidades para serem incluídas no programa em todo o País, o que soma um valor de R$ 39,08 bilhões. Dessas, há 294.338 em prospecção. A maior parte é para o público com renda entre zero e três salário mínimos.
*com informações publicadas no Jornal da Tarde
quarta-feira, 27 de janeiro de 2010
AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS - DIFICULDADES
CURITIBA, E TALVEZ TODAS AS GRANDES CIDADES DO PAÍS, DE ACORDO COM CONTATOS COM CORRETORES DE OUTRAS LOCALIDADES, ESTA VIVENCIANDO UMA SITUAÇÃO EXTREMAMENTE DIFÍCIL QUANTO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS USADOS. ISTO DECORRE DA FRANCA EVOLUÇÃO E DA DINÂMICA DO MERCADO, MAS ESPECIALMENTE DA FALTA DE CRITÉRIOS CORRETOS DE ALGUMAS IMOBILIÁRIAS E CORRETORES QUE, NO AFÃ DE "CONQUISTAR" O CLIENTE VENDEDOR, INFLACIONA O PREÇO DA AVALIAÇÃO E TRANSMITE A FALSA IMPRESSÃO AO VENDEDOR DE QUE SEU IMÓVEL VALE MAIS DO REALMENTE O MERCADO ESTÁ DISPOSTO A PAGAR. COM ESTA ATITUDE ENCONTRA DIFICULDADE DE VENDE-LO PELO VALOR SUGERIDO E RECEBE PROPOSTAS DE CLIENTES INTERESSADOS POR VALORES BEM ABAIXO DAQUELE QUE SUGERIU. NORMALMENTE, NESTA SITUAÇÃO, RECEBE UMA NEGATIVA DE ACEITAÇÃO DA PROPOSTA PELO VENDEDOR ALÉM DE TRANSMITIR UMA IMPRESSÃO DE INCOMPETÊNCIA PERANTE OS SEUS DOIS CLIENTES, QUANDO NÃO COLOCA A CULPA NO VENDEDOR PELA SUA "INFLEXIBILIDADE".
A SOLUÇÃO PARA ESTE TIPO DE SITUAÇÃO É O PRÓPRIO VENDEDOR FAZER UMA SONDAGEM PRÉVIA DE QUANTO VALE SEU IMÓVEL, COMPARANDO COM OUTROS IMÓVEIS SEMELHANTES NA MESMA REGIÃO, NO MESMO PRÉDIO SE POSSÍVEL, E COM CARACTERÍSTICAS SEMELHANTES.
DESTA FORMA PODERÁ CONTRAPOR EVENTUAIS AVALIAÇÕES FEITAS POR CORRETORES NÃO PREPARADOS OU QUE SOMENTE DESEJAM CONQUISTAR A ANGARIAÇÃO E DEPOIS TENTAR A CONCORDÂNCIA DO VENDEDOR PELO VALOR EFETIVO DE MERCADO.
TENHO UM AMIGO QUE TEM UMA TÉCNICA INFALÍVEL PARA COMBATER ESTE TIPO DE AVALIAÇÃO: PROPÕEM AO CORRETOR QUE SE NÃO VENDER O IMÓVEL PELO VALOR QUE SUGERIU NUM DETERMINADO PRAZO, A COMISSÃO QUE SERIA PAGA AO CORRETOR SERÁ PAGA PELO MESMO AO VENDEDOR, OU SEJA, INVERTE OS PAPEIS, O CORRETOR PAGA PELA SUA INCOMPETÊNCIA. NORMALMENTE CAEM FORA E NÃO ACEITAM, SE EM CASO CONTRÁRIO,O VENDEDOR PAGARÁ UM ADICIONAL DE COMISSÃO AO CORRETOR SE VENDER PELO VALOR SUGERIDO NO PRAZO ESTABELECIDO ( NORMALMENTE 90 DIAS).
O IMPORTANTE É QUE O CLIENTE VENDEDOR NÃO SE CONSIDERE ESPECIALISTA EM VENDA DE IMÓVEIS E DEIXE QUE O CORRETOR FAÇA UMA AVALIAÇÃO CRITERIOSA E CIENTÍFICA DO SEU IMÓVEL, CONHECENDO PORÉM, BASICAMENTE O MERCADO COMO SUGERIDO ACIMA.
É EXTREMAMENTE DIFÍCIL PARA UM CORRETOR CHEGAR PARA UMA AVALIAÇÃO E ENCONTRAR O PREÇO JÁ FIXADO PELO VENDEDOR, POR AQUILO QUE ELE ACHA QUE VALE PORQUE ALGUÉM FALOU ( A SOGRA, O TIO, O VIZINHO ETC) QUE ESTE É O VALOR. SE ESTIVER CORRETO ACEITO A INCUMBÊNCIA DE VENDER, SE NÃO, DISPENSO E DEIXO PARA OUTRO CORRETOR , POIS MEU TEMPO E DE MEUS CLIENTES SÃO VALIOSOS.
terça-feira, 26 de janeiro de 2010
CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA X CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO X PREÇO DE CUSTO
A lei 4561 /64 estabeleceu as bases legais para a construção de imóveis na planta: por empreitada e por administração. Por empreitada o incorporador assume todos os riscos do empreendimento. É ele quem determina o preço, estabelece os índices de correção deste preço e sua periodicidade. É portanto, o sistema tradicional de construção adotado pela maioria das construtoras que comercializam seus empreendimentos na planta.
Neste sistema o comprador assume os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor (construtor) não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor corre o risco de perder suas economias investidas no empreendimento.Normalmente as garantias oferecidas pela construtoras são o seu próprio nome ( a tradição, seu conceito etc) as referencias de entrega de outras obras anteriores, ou ainda oferecem um seguro de garantia de entrega, cujos custos, são pagos pelos compradores e não são baratos posto que as seguradoras exigem garantias reais ou de caução.
No sistema por administração a construção é feita por uma construtora contratada pelo proprietário do terreno ou pela própria construtora mediante uma taxa previamente acordada , normalmente de 15% sobre o valor previsto de construção ( materiais e mão de obra) hoje também muito comum. Ocorre entretanto, que ambos os sistemas oferecem riscos. No primeiro, se a construtora quebra, o investidor perde suas economias investidas posto que os recursos pagos foram para o caixa da construtora ou incorporadora e confundiu-se com o seu patrimônio (lembram-se da Encol?).
No segundo os riscos são menores, mas também corre-se o risco da construtora manipular os custos na medida que não há controle externo ou dos compradores sobre estes custos e nem sempre serem as prestações de conta confiáveis.
Para evitar estes inconvenientes o legislador criou a figura do PATRIMONIO DE AFETAÇÃO, ou seja, isolou do patrimônio da construtora/incorporadora os recursos pagos pelos compradores e o empreendimento, ou seja, os mesmos não de confundem com a patrimonio da construtora e são contabilizados em separado através de uma SPE ( Sociedade com Propósito Especifico), inclusive com conta bancária própria e fiscalização de um conselho dos compradores. Ocorre que esta medida não obriga a construtora a adotá-lo, e poucas o fazem.
No sistema PREÇO DE CUSTO, através de associações com propósito especifico ou de cooperativas, as construtoras atuam com meras contratadas, não gerenciando os recursos, nem tampouco tem o poder decisório do empreendimento, apenas executam as ordens emanadas da associação ou da cooperativa que efetivamente gerenciam os recursos e tomam as decisões administrativas sobre o empreendimento. Ou seja, a obra passa a ser efetivamente dos seus associados ou cooperados, sem necessidade de Afetar o Patrimônio, posto que já são afetados pela sua própria natureza.
Não obstante a estes fatos há que se cuidar também de como esta administração é feita.
Se por uma cooperativa, a idoneidade dos seus administradores, a sua experiência na gestão. Ainda que cooperativas tenham cunho não lucrativo, cobram pelos seus serviços que oneram de alguma forma os custos de construção. As associações puras, ou seja, aquelas constituídas com propósito especifico, têm uma maior transparência e as decisões ocorrem sempre de forma conjunta e os interesses são exclusivos em relação ao empreendimento, ainda que se necessite de pessoal para a administração do empreendimento.
Neste sistema o comprador assume os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor (construtor) não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor corre o risco de perder suas economias investidas no empreendimento.Normalmente as garantias oferecidas pela construtoras são o seu próprio nome ( a tradição, seu conceito etc) as referencias de entrega de outras obras anteriores, ou ainda oferecem um seguro de garantia de entrega, cujos custos, são pagos pelos compradores e não são baratos posto que as seguradoras exigem garantias reais ou de caução.
No sistema por administração a construção é feita por uma construtora contratada pelo proprietário do terreno ou pela própria construtora mediante uma taxa previamente acordada , normalmente de 15% sobre o valor previsto de construção ( materiais e mão de obra) hoje também muito comum. Ocorre entretanto, que ambos os sistemas oferecem riscos. No primeiro, se a construtora quebra, o investidor perde suas economias investidas posto que os recursos pagos foram para o caixa da construtora ou incorporadora e confundiu-se com o seu patrimônio (lembram-se da Encol?).
No segundo os riscos são menores, mas também corre-se o risco da construtora manipular os custos na medida que não há controle externo ou dos compradores sobre estes custos e nem sempre serem as prestações de conta confiáveis.
Para evitar estes inconvenientes o legislador criou a figura do PATRIMONIO DE AFETAÇÃO, ou seja, isolou do patrimônio da construtora/incorporadora os recursos pagos pelos compradores e o empreendimento, ou seja, os mesmos não de confundem com a patrimonio da construtora e são contabilizados em separado através de uma SPE ( Sociedade com Propósito Especifico), inclusive com conta bancária própria e fiscalização de um conselho dos compradores. Ocorre que esta medida não obriga a construtora a adotá-lo, e poucas o fazem.
No sistema PREÇO DE CUSTO, através de associações com propósito especifico ou de cooperativas, as construtoras atuam com meras contratadas, não gerenciando os recursos, nem tampouco tem o poder decisório do empreendimento, apenas executam as ordens emanadas da associação ou da cooperativa que efetivamente gerenciam os recursos e tomam as decisões administrativas sobre o empreendimento. Ou seja, a obra passa a ser efetivamente dos seus associados ou cooperados, sem necessidade de Afetar o Patrimônio, posto que já são afetados pela sua própria natureza.
Não obstante a estes fatos há que se cuidar também de como esta administração é feita.
Se por uma cooperativa, a idoneidade dos seus administradores, a sua experiência na gestão. Ainda que cooperativas tenham cunho não lucrativo, cobram pelos seus serviços que oneram de alguma forma os custos de construção. As associações puras, ou seja, aquelas constituídas com propósito especifico, têm uma maior transparência e as decisões ocorrem sempre de forma conjunta e os interesses são exclusivos em relação ao empreendimento, ainda que se necessite de pessoal para a administração do empreendimento.
EXEMPLO DE UM EMPREENDIMENTO DE SUCESSO
Este é um exemplo de lançamento de imóveis a PREÇO DE CUSTO onde todos os cuidados foram tomados de forma a dar toda a segurança necessária aos seus investidores.
(Victoria Tower no Ecovile)Quais são eles:
1- Não tem vínculo financeiro com nenhuma construtora, isto é, a construção é feita pelos seus proprietários, que constratam mão de obra, projetos, efetuam as compras de materiais e insumos, enfim o empreendimento é dos seus aderentes que constituiram uma associação com finalidade específica de construir o edificio e adquirirem o terreno;
2- A gestão do empreendimento é feita por um conselho executivo, experiente na questão, nomeado entre seus pares e fiscalizados por um conselho fiscal também constituido por membros da associação;
3- Todas as decisões emanam de um estatuto previamente aprovado em assembléia de constituição da associação proconstrução, portanto são decisões coletivas a que todos se submetem;
4- Qualquer alteração para adequação às condições novas que surjam durante a construção são tomadas e deliberadas em assembléias gerais;
5- As compras de insumos, materiais, serviços etc são feitas pelos gestores e pagas com recursos efetivamente existentes em caixa e de acordo com o memeorial descritivo e do projeto aprovado, sempre mediante orçamentos prévios, onde não apenas preço é sua referencia para aprovação mas também a qualidade definida no memorial descritivo da obra;
6- Não há possibilidade de falência ou concordata ou qualquer outra forma de interrupção, posto que somente se adquire produtos, contrata-se serviços ou efetua compras de qualquer natureza dispondo de recursos em caixa, ou seja, a obra e
é executada mediante o fluxo de caixa, eliminando, desta forma, qualquer risco de inadimplemento das obrigações assuimidas;
7- Não há, desta forma, necessidades de aquisição de seguros de entrega da obra posto que a mesma é resultado da contribuição de todos e de esforço comum para concretizar seus objetivos ( a construção e entrega das unidades habitacionais de cada um dos seus financiadores) e a incorporação é feita pela própria associação, eliminando custos financeiros e trazendo vantagens tributárias significativas para seus compradores;
8- Existem riscos? Sim, pois qualquer atividade esta sujeita a riscos, pois se inserem num contexto onde fatores externos podem dificultar aquilo que se planejou, eventuais inadimplencias de associados que deixam de pagar suas contribuições etc mas, todos estes fatores são plenamente contornados e solucionáveis pelos próprio grupo através de decisões coletivas em assembléias de forma a atender aos interesses de todos, e inadimplentes eventuais são excluidos e suas unidades revendidas a terceiros ou assumidas pelo condominio para posterior venda a preço de mercado e realização de lucros;
9- E as vantagens- O preço de custo que representa 35 a 40% dos preços de mercado praticados, a liberdade de personalização, a flexibilidade de prazos onde paga-se durante a execução da obra e a possibilidade de obter parte do financiamento utilizando recursos do FGTS ou seja, é como se voce estivesse construindo a sua propria casa.
10- Voce participa de todas as etapas, conhece os materiais que estão sendo utilizados, o projeto, os acabamentos e realiza um sonho de ver cosntruido o seu patrimônio e onde o LUCRO FINAL É SEU, SEM INTERMEDIÁRIOS, BANCOS ETC.
IMOVEIS A PREÇO DE CUSTO
BEM VINDO AO MEU BLOG!
O OBJETIVO DESTE BLOG É INCENTIVAR E ESCLARECER AS VANTAGENS DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS A PREÇO DE CUSTO.
SE VOCE TEVE EXPERIENCIAS POSITIVAS E TAMBÉM NEGATIVAS COM ESTE SITEMA DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS TERA AQUI UM ESPAÇO PARA DISCUSSÕES E ESCLARECIMENTOS DOS CUIDADOS QUE DEVERÁ TOMAR AO ADQUIRIR IMÓVEIS POR ESTE SISTEMA.
COMO DIZ O VELHO DITADO " NEM TUDO QUE RELUZ É OURO", PORTANTO, UMA EXCEPCIONAL FORMA DE AQUISIÇÃO QUE TRAZ INÚMERAS VANTAGENS ECONOMICAS E TRIBUTARIAS PARA OS SEUS ADERENTES TAMBÉM PODE SER UMA "FURADA" SE VOCE NÃO TOMAR ALGUNS CUIDADOS BÁSICOS E CONHECER PROFUNDAMENTE O SISTEMA PREÇO DE CUSTO.
SEJA BEM VINDO!
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