CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA X CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO X PREÇO DE CUSTO

A lei 4561 /64 estabeleceu as bases legais para a construção de imóveis na planta: por empreitada e por administração. Por empreitada o incorporador assume todos os riscos do empreendimento. É ele quem determina o preço, estabelece os índices de correção deste preço e sua periodicidade. É portanto, o sistema tradicional de construção adotado pela maioria das construtoras que comercializam seus empreendimentos na planta.
Neste sistema o comprador assume os riscos pelo investimento realizado, pois se o vendedor (construtor) não conseguir viabilizar o empreendimento o investidor corre o risco de perder suas economias investidas no empreendimento.Normalmente as garantias oferecidas pela construtoras são o seu próprio nome ( a tradição, seu conceito etc) as referencias de entrega de outras obras anteriores, ou ainda oferecem um seguro de garantia de entrega, cujos custos, são pagos pelos compradores e não são baratos posto que as seguradoras exigem garantias reais ou de caução.
No sistema por administração a construção é feita por uma construtora contratada pelo proprietário do terreno ou pela própria construtora mediante uma taxa previamente acordada , normalmente de 15% sobre o valor previsto de construção ( materiais e mão de obra) hoje também muito comum. Ocorre entretanto, que ambos os sistemas oferecem riscos. No primeiro, se a construtora quebra, o investidor perde suas economias investidas posto que os recursos pagos foram para o caixa da construtora ou incorporadora e confundiu-se com o seu patrimônio (lembram-se da Encol?).
No segundo os riscos são menores, mas também corre-se o risco da construtora manipular os custos na medida que não há controle externo ou dos compradores sobre estes custos e nem sempre serem as prestações de conta confiáveis.
Para evitar estes inconvenientes o legislador criou a figura do PATRIMONIO DE AFETAÇÃO, ou seja, isolou do patrimônio da construtora/incorporadora os recursos pagos pelos compradores e o empreendimento, ou seja, os mesmos não de confundem com a patrimonio da construtora e são contabilizados em separado através de uma SPE ( Sociedade com Propósito Especifico), inclusive com conta bancária própria e fiscalização de um conselho dos compradores. Ocorre que esta medida não obriga a construtora a adotá-lo, e poucas o fazem.
No sistema PREÇO DE CUSTO, através de associações com propósito especifico ou de cooperativas, as construtoras atuam com meras contratadas, não gerenciando os recursos, nem tampouco tem o poder decisório do empreendimento, apenas executam as ordens emanadas da associação ou da cooperativa que efetivamente gerenciam os recursos e tomam as decisões administrativas sobre o empreendimento. Ou seja, a obra passa a ser efetivamente dos seus associados ou cooperados, sem necessidade de Afetar o Patrimônio, posto que já são afetados pela sua própria natureza.
Não obstante a estes fatos há que se cuidar também de como esta administração é feita.
Se por uma cooperativa, a idoneidade dos seus administradores, a sua experiência na gestão. Ainda que cooperativas tenham cunho não lucrativo, cobram pelos seus serviços que oneram de alguma forma os custos de construção. As associações puras, ou seja, aquelas constituídas com propósito especifico, têm uma maior transparência e as decisões ocorrem sempre de forma conjunta e os interesses são exclusivos em relação ao empreendimento, ainda que se necessite de pessoal para a administração do empreendimento.